Régime des garanties

Garanties biennale et décennale pour les dommages de construction

Certains vices cachés à la réception et entraînant de gros dommages sont couverts par une garantie de dix ans après la réception.
Les éléments d’équipement sont garantis pendant deux ans.

Ces garanties permettent, lorsqu’un désordre est constaté et rentre dans le domaine des dommages garantis, d’obtenir réparation, sans avoir à apporter la preuve de la responsabilité du constructeur, celle-ci étant présumée.
Cette présomption de responsabilité ne peut être écartée qu’en cas de force majeure ou fait d’un tiers intervenant dans la réalisation du dommage.

La mise en oeuvre de ces garanties est assurée par le recours à l’assurance dommages-ouvrage obligatoirement souscrite par le maître d’ouvrage.

A défaut, l’assurance responsabilité du constructeur peut également être mise en oeuvre. En l’absence de l’une ou l’autre de ces assurances, la garantie est due par les personnes réputées constructeur.

Délai de garantie

La durée de la garantie pour réparer les dommages dans les dix ans

Le délai de garantie est de dix ans réduit à deux ans pour les éléments d’équipement dissociables.
Le point de départ en est la réception.

Le délai de garantie ne peut être ni réduit, ni suspendu. Cependant, il peut être interrompu par une citation en justice ou par une reconnaissance de responsabilité.

Garantie biennale

Nature des dommages couverts par la garantie biennale

Tous les dommages sur les éléments d’équipement relèvent de la garantie biennale, sauf dans deux cas :

• lorsque leur défaillance rend l’ouvrage impropre à sa destination ;
• lorsque, indissociables d’un bâtiment, leur solidité est atteinte.

Dans ces deux cas, ils bénéficient de la garantie décennale.

On entend par indissociables les éléments dont la dépose ou le remplacement ne peuvent s’effectuer sans détérioration du bâtiment (par exemple : une canalisation encastrée sous le carrelage, un revêtement de marbre scellé sont indissociables).

Garantie décennale

Bénificiaires

Les bénéficiaires de la garantie décennale

La garantie décennale bénéficie :

• au maître de l’ouvrage,
• aux acquéreurs successifs,
• à l’association syndicale,
• au syndicat de copropriétaires.

Le maître de l’ouvrage est la personne pour le compte de laquelle les travaux sont effectués.
Ce peut être le propriétaire du terrain sur lequel va être édifié l’ouvrage ou le titulaire d’un droit de construire.
Il s’agit aussi de l’acquéreur d’un logement en état futur d’achèvement. En effet, il reçoit à la livraison de l’ouvrage, le droit à l’action décennale pour la durée restant à courir depuis la réception.

Le nouveau propriétaire acquiert, avec l’ouvrage, la garantie décennale qui est considérée comme un accessoire de la chose vendue. Toutefois, en cédant l’ouvrage, le maître de l’ouvrage initial conserve le droit d’exercer l’action en garantie décennale, s’il y a encore intérêt.
Tel est le cas, lorsque l’acheteur a formé contre lui une demande fondée sur la garantie des vices cachés.

Dans un lotissement, l’association syndicale chargée de la gestion et de la conservation des équipements collectifs, est recevable à engager l’action en responsabilité décennale.

Le syndicat de copropriétaires peut exercer l’action décennale pour les désordres des parties communes. Les copropriétaires doivent agir individuellement pour les désordres des parties privatives. Le syndicat peut également agir pour obtenir la réparation des parties privatives si l’origine des désordres se situe dans les parties communes.

Nature des dommages

Nature des dommages couverts et exclus par la garantie décennale

Les dommages qui engagent la responsabilité décennale sont
ceux qui :

• compromettent la solidité de la maison, il s’agit par exemple : de fissures graves des murs, d’un important affaissement de dallage, d’un effondrement de charpente ;
• la rendent impropre à sa destination (empêchant en tout ou partie l’habitation par exemple) ;
• affectent la solidité des éléments d’équipement faisant corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos et de couvert : infiltrations d’eau par la toiture, par la façade, rupture de canalisation encastrée dans un plancher.

L’assurance dommage-ouvrage ne couvre pas le défaut d’entretien ou le mauvais usage de la maison.
Le maître de l’ouvrage doit :

• entretenir régulièrement les ouvrages extérieurs, en bois (fenêtre, auvents,...) ;
• veiller à ce que les chénaux et les gouttières ne soient pas bouchés par des feuilles ;
• éviter de calfeutrer les dispositifs de ventilation ;
• vidanger régulièrement la fosse septique.

Si un défaut grave apparaît suite à un défaut d’entretien, le maître de l’ouvrage en est responsable. Aucune indemnisation fondée sur l’assurance dommage-ouvrage ne sera alors possible.

Assurance dommages-ouvrage

Etendue de l’indemnisation par l’assurance dommages-ouvrage

L’indemnisation doit permettre à la victime de reconstruire l’ouvrage ou la partie d’ouvrage endommagée. L’ouvrage doit être remis à neuf, comme si le dommage ne s’était jamais produit.

Mais la réparation est limitée au coût déclaré de la maison dans le contrat d’assurance et actualisé.

En cas de litige, les juges du fond apprécient souverainement l’étendue et les modalités de la réparation du dommage. Ils ne sont pas tenus de suivre les rapports d’expertise.

Le montant de la réparation inclut la TVA, si celle-ci est payée définitivement par le maître d’ouvrage.

L’assurance obligatoire n’inclut pas les garanties "privation de jouissance " et " pertes de loyers ". Il est cependant possible de demander par extension du contrat " dommages-ouvrage " une garantie des dommages immatériels.

Quelle que soit leur importance, et même s’ils sont sans aucune mesure avec les travaux de réparation des dommages garantis, le coût engendré par les travaux de démolition, déblaiement, dépose ou démontage est couvert par les garanties obligatoires des assurances.

Toutefois, pour être ainsi couverts, ces travaux doivent constituer l’accessoire indispensable de la réparation.
Il n’y a pas de franchise dans les contrats d’assurance dommages-ouvrage.

Déclaration du sinistre en cas de dommage dans les dix ans

En cas de dommage, la déclaration du sinistre décrivant les désordres doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception, dans les délais prévus au contrat.
Le délai le plus couramment admis est de cinq jours à compter de la connaissance du sinistre.

La déclaration de sinistre est réputée constituée si elle comporte au moins les renseignements suivants :

• le numéro du contrat d’assurance et, le cas échéant, celui de l’avenant ;
• le nom du propriétaire de la construction endommagée ;
• l’adresse de la construction ; la date de réception ou, à défaut, la date de la première occupation des locaux ;
• la date d’apparition des dommages ainsi que leur description et localisation.

A compter de la réception de la déclaration de sinistre, l’assureur dispose d’un délai de 10 jours pour signifier à l’assuré que la déclaration n’est pas réputée constituée et réclamer les renseignements manquants.

L’assureur a le choix de désigner ou non un expert.

Lorsque l’assureur ne respecte pas le délai de 60 jours à compter de la réception de la déclaration de sinistre, pour notifier à l’assuré sa décision quant au principe de la mise en jeu des garanties prévues au contrat. Pendant ce délai, l’assureur doit désigner un expert pour constater, décrire, évaluer les dommages et établir un rapport préliminaire. Au vu de ce rapport préliminaire, l’assureur notifie à l’assuré sa décision quant au principe de la mise en jeu des garanties du contrat. L’assureur communique à l’assuré le rapport préliminaire, préalablement ou au plus tard lors de cette notification.

L’assureur peut ne pas désigner d’expert s’’il estime que le dommage est d’un montant inférieur à 1800 € ou qu’il ne constitue pas un dommage couvert par l’assurance.
Dans ce cas, il notifie à l’assuré son offre d’indemnité ou son refus de garantie dans un délai de quinze jours à compter de la réception de la déclaration de sinistre. Si l’assuré n’est pas d’accord, il peut obtenir la désignation d’un expert.
En cas de désignation d’expert,celui-ci à pour rôle de constater, décrire et évaluer les dommages.

Les opérations d’expertise sont réalisées de manière contradictoire. L’assuré peut se faire assister ou représenter. Les observations éventuelles de l’assuré sont consignées dans le rapport de l’expert.
Sont présents à cette expertise les experts des assurances et des intervenants à la construction dont la responsabilité pourrait être retenue.

Date de dernière mise à jour : 09/12/2010

Le silence de l’assureur dans les 60 jours de la réception du sinistre entraîne l’acquisition de la garantie. L’assuré est autorisé à faire les dépenses dans la limite des montants qu’il a lui-même estimé.

Les mesures conservatoires préconisées par l’expertise

A l’issue de l’expertise, l’expert établit un rapport préliminaire qui indique les mesures conservatoires à prendre pour éviter l’aggravation du désordre.

Il contient l’analyse du dommage, ce qui permet à l’assureur de se prononcer sur l’ouverture du droit à la garantie de l’assuré. Il comporte une estimation du coût des travaux préconisés.

A l’issue du rapport préliminaire, l’assureur se prononce sur le droit à la garantie. Il doit motiver toute décision de refus d’indemnisation.
L’assureur, qui accepte la mise en jeu des garanties, a 90 jours à compter de la réception de la déclaration du sinistre pour présenter une offre d’indemnité, qui a un caractère provisionnel, destiné au paiement des travaux de réparations des dommages.

Dans le cas de difficultés exceptionnelles dues à la nature ou à l’importance du sinistre, l’assureur peut, en même temps qu’il notifie son accord sur l’application des garanties, proposer à l’assuré un délai supplémentaire pour l’établissement de l’offre des indemnités.
La proposition doit être motivée et se fonder exclusivement sur des considérations d’ordre technique.

Le délai supplémentaire est subordonné à l’acceptation du maître de l’ouvrage et ne peut excéder 135 jours.
En cas d’acceptation, par l’assuré, de l’offre qui lui a été faite, le règlement de l’indemnité intervient dans un délai de 15 jours à partir de l’acceptation.

Si l’assuré refuse l’offre qui lui a été faite :

- il notifie à l’assureur son désaccord, par lettre recommandée avec accusé de réception ;

- en même temps que son désaccord, il peut faire entreprendre les réparations pour le montant qu’il a lui-même fait établir, et bénéficier à titre d’avance du versement de trois quarts du montant de l’indemnité notifiée par l’assureur.Cette avance, forfaitaire et non susceptible de revalorisation, à valoir sur le montant définitif de l’indemnité qui sera mise à la charge de l’assureur, est versée en une seule fois dans un maximum de 15 jours courant à compter de la réception, par l’assureur, de la demande de l’assuré.

Pour toute contestation concernant l’assurance, notamment le refus par l’assureur de garantir le sinistre, le maître d’ouvrage doit saisir le Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l’immeuble.

Le rapport final de l’expert établit les mesures définitives à prendre pour obtenir la réparation intégrale des désordres, ainsi que leur estimation.
L’indemnité est actualisée et revalorisée pour tenir compte du décalage entre la date à laquelle, elle est évaluée et la date à laquelle le paiement interviendra.

Le montant de l’indemnité est ventilé entre le coût des travaux et les frais annexes, en tenant compte, s’il y a lieu, des frais déjà avancés et de l’indemnité provisoire qui a été versée.

Date de dernière mise à jour : 09/12/2010

La souscription de l’assurance dommages-ouvrage

Toute personne physique ou morale qui fait réaliser des travaux deconstruction en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de mandataire ou de vendeur, doit souscrire avant l’ouverture du chantier, une assurance dommages-ouvrage.

Les personnes tenues de souscrire une assurance dommages-ouvrage sont notamment :

• les administrateurs de biens et les syndics de copropriété,
• le maître de l’ouvrage,:souscripteur d’un contrat de construction de maison individuelle, propriétaire qui construit lui-même (castor), syndicat de copropriété,
• le vendeur d’immeubles à construire,
• le promoteur immobilier,

L’assurance dommages-ouvrage doit être souscrite, au plus tard à la date d’établissement de la déclaration réglementaire d’ouverture de chantier.

Dans le cas où une personne assujettie à l’obligation de s’assurer se voit opposer un refus d’assurance de la part d’une société d’assurance agréée pour la prise en charge de ce risque, elle peut saisir le Bureau Central de Tarification (B.C.T).Pour saisir le B.C.T, le maître d’ouvrage doit adresser un courrier par lettre recommandée avec accusé de réception à son assureur pour demander l’assurance dommages-ouvrage. Le silence de celui-ci pendant 45 15 jours à compter de la réception de la lettre vaut refus. Avec la preuve de ce refus implicite (ou d’un refus explicite) le maître d’ouvrage saisit le B.C.T.

Le Bureau Central de Tarification a pour rôle exclusif de fixer le montant de la prime moyennant laquelle l’entreprise d’assurance est tenue de garantir le risque qui lui a été proposé.
Il peut déterminer le montant d’une franchise en cas de sinistre qui restera à la charge de l’assuré.

Pour toutes informations : Adresse du Bureau Central de Tarification :
En métropole : 1, rue Jules-Lefebvre, 75431 Paris Cedex 09
Dans les DOM : s’adresser à la préfecture.

Date de dernière mise à jour : 09/12/2010

Défaut d’assurance

Défaut d’assurance dommages-ouvrage et/ou d’assurance responsabilité

En cas de dommage relevant de la garantie décennale du constructeur, le maître d’ouvrage qui n’a pas souscrit d’assurance dommages-ouvrage, doit s’adresser directement à l’entreprise principale ou à son assureur, qui intervient dans certaines conditions. Mais les délais de règlement du dossier sont plus longs que s’il avait souscrit une assurance dommages-ouvrage.

Il lui faut en effet attendre que l’expert, désigné, dans la plupart des cas, pour l’ensemble des entrepreneurs, détermine les responsabilités.
L’assureur de l’entreprise déclarée responsable indemnise, ensuite, le propriétaire.

En l’absence d’assurance dommages-ouvrage et d’assurance responsabilité, la seule action du maître d’ouvrage se fera contre le constructeur présumé responsable de tous les dommages relevant de la garantie décennale.

Cependant en cas de défaillance financière de l’entreprise d’assurance, un fonds de garantie des assurances de dommages obligatoires a été mis en place en 2003 pour protéger, dans certaines conditions, les personnes assurées, souscriptrices, adhérentes ou bénéficiaires de prestations de contrats d’assurance dont la souscription est rendue obligatoire par une disposition législative ou réglementaire.

Date de dernière mise à jour : 09/12/2010

Dommages intermédiaires

Les dommages intermédiaires

Il s’agit de désordres apparus après la réception et qui ne remplissent pas les conditions nécessaires pour être pris en charge au titre de la garantie décennale (ils ne compromettent pas la solidité de l’ouvrage et ne le rendent pas impropre à sa destination).

La jurisprudence a admis qu’ils peuvent donner lieu à une action en réparation pendant dix ans sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun.

Depuis la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, ces désordres devraient relever de la responsabilité des constructeurs (article 1792-4-3 du code civil) qui se prescrit par 10 ans à compter de la réception.

Date de dernière mise à jour : 09/12/2010